不動産融資の新しいルール

　『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』に「学校へ行き、
仕事に就き、
せっせと働き、
お金を貯め、
401ｋに積み立てろ」という記載がある。
これは日本であれば高度経済成長期の古いルールである。


　今回の石渡浩著『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』は「アパートローンを長期で引っ張ってキャシュフローを得る」というのが古いルールであることを示している。


　新しいルールは何か。
事業性融資である。

　
　本来アパートローンのほうが金融業界では例外な融資で、
事業性融資が本来の融資の姿である。

その本来の姿に戻ったということだ。

そしてルールが変わったなら、
借りる側も新たなルールに適応しなくてはいけない。


　現在、
アパートローンを借りるとしたら、
高い属性と自己資金が１割〜３割と必要。

そして高い属性ゆえに所得税の累進課税の影響で、
キャッシュフローが悪くなり何のための不動産投資か分からなくなる。


　著者は法人を設立し、
財務諸表を良くすることで融資を引いている。

金融機関は、
財務諸表を下から見る。

すなわち貸借対照表なら純資産の部、
損益計算書なら経常利益。


純資産が厚く、
経常利益＋減価償却費＞借入金返済額であれば、
後は物件次第で上限なく融資可能だ。


　投資という観点から見れば、
購入から売却までのトータルの利益で見る必要があり、
保有中のキャシュフローに加えて、
いかに高く売却できるかが重要となる。
それには収益性にプラスして資産性も考慮する必要があり、
著者は土地値以下で物件を購入している。


　金融機関も地域密着型のところから借りており、
まずは少額の融資から開始し、
返済実績を作り、
保証協会付け融資からプロパーへと進んでいる。


　現在、
出にくくなっているフルローンも事業性融資なら出る。

そういう私も５年前に法人を設立し事業性融資でフルローン、
場合によってはオーバーローンで買っている。


　また事業性融資であれば、
耐用年数を超えても信用棄損にならない。