たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術 の感想

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不動産を買って、それを担保にして金を借り、また不動産を買って、それを担保にして金を借り不動産を買う。
これを繰り返して投資額を増やす方法です。
レバレッジを最大に効かせる方法です。

これが、どれかでつまずいて金融機関への返済ができなくなれば、パンクして自己破産の道ということになります。
初心者は、絶対にやるべきではない投資方法です。

この本の評価が高いのは、評価した読者が不動産投資の素人で、「めくら蛇におじず」だからでしょう。

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よくある「素人でも儲かる本」ではなく、
専門的でプロ志向、経営志向の本です。

サラリーマンの副業の投資なんかじゃなく、
本業として、プロとして成功するための本ですので
全くの素人が手を出すのはかなり危険です。

そろそろ法人化を考えているレベルの人が読む本です。

自分が経験できない人生・経験・考え方・ストーリー・知識をなぞることができる本が有益で、そういう本を私は楽しいと感じる。

大家系の本は、どこかで見聞きしたことのあるような内容多く、本書でも用語の定義などは、多少そういう面も見受けられたが、投資の考え方は初めて触れるモノで、読書中楽しかった。

自分も賃貸業を本格的に営みたいと思わせるマインドを啓発される一冊で、とても有益な本だった。

　『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』に「学校へ行き、仕事に就き、せっせと働き、お金を貯め、401ｋに積み立てろ」という記載がある。これは日本であれば高度経済成長期の古いルールである。

　今回の石渡浩著『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』は「アパートローンを長期で引っ張ってキャシュフローを得る」というのが古いルールであることを示している。

　新しいルールは何か。事業性融資である。
　
　本来アパートローンのほうが金融業界では例外な融資で、事業性融資が本来の融資の姿である。
その本来の姿に戻ったということだ。
そしてルールが変わったなら、借りる側も新たなルールに適応しなくてはいけない。

　現在、アパートローンを借りるとしたら、高い属性と自己資金が１割〜３割と必要。
そして高い属性ゆえに所得税の累進課税の影響で、キャッシュフローが悪くなり何のための不動産投資か分からなくなる。

　著者は法人を設立し、財務諸表を良くすることで融資を引いている。
金融機関は、財務諸表を下から見る。
すなわち貸借対照表なら純資産の部、損益計算書なら経常利益。

純資産が厚く、経常利益＋減価償却費＞借入金返済額であれば、後は物件次第で上限なく融資可能だ。

　投資という観点から見れば、購入から売却までのトータルの利益で見る必要があり、保有中のキャシュフローに加えて、いかに高く売却できるかが重要となる。それには収益性にプラスして資産性も考慮する必要があり、著者は土地値以下で物件を購入している。

　金融機関も地域密着型のところから借りており、まずは少額の融資から開始し、返済実績を作り、保証協会付け融資からプロパーへと進んでいる。

　現在、出にくくなっているフルローンも事業性融資なら出る。
そういう私も５年前に法人を設立し事業性融資でフルローン、場合によってはオーバーローンで買っている。

　また事業性融資であれば、耐用年数を超えても信用棄損にならない。