不動産投資アービトラージ (QP books) の感想

最後の事典
００６ページ
「IRR・・・　例えば１億円投資して、キャッシュで１億円を回収する見込みが１０年の場合、利回りは１０％。でも、元手の１億円は社債３％で調達しているとIRRは７％となる。」

これってIRRではなく、単に資本コストを考慮した利回りを説明してるだけでは？

０１７~０１９ページ
「ネガティブキャッシュ・フロー・・・・　年間の減価償却費よりも多く元金返済すると、超過額は会計上の益金となり、課税対象となります。・・・・元金返済額（益金）４０＝減価償却費用（損金）４０　この場合、益金と損金が相殺されるので課税されない。」

元金返済が益金になるだと？？だとすれば、
「元金を返済すればするほど益金が増えて法人税が上がる」ということになってしまいます。
元金返済は、キャッシュが流出するのに損金にならない。減価償却は、キャッシュが流出しないのに損金になる。
が正しい説明では？つまり、
「元金を返済すればするほど、キャッシュが流出するのに、法人税は減らないまま」ということです。

このへんは、投資戦略としては超重要なところで、こんないい加減な説明は許されないはず。
って、私も不動産投資を勉強し始めたばかりなので、私が間違っているかもしれません。その場合は、評価を訂正します。